上海花小钱可增产权面积 整幢楼气顺（组图）
----美丽园小区妙招换来“100%同意”
• 2012-11-23 10:29:00
• 来源：青年报 
 
没装楼梯前，楼里的老人要上次楼很不容易
 
 
未来电梯规划图
 
    今年6月，上海市老年基金会决定，启动“多层住宅加装助老电梯”公益项目试点工作，首批试点为市区内不同区域的7幢居民楼。本报曾作出连续报道。
    但是好事多磨，记者近日走访了部分小区，发现如今仅静安区的美丽园小区因得到居民100%同意而通过了加装提案，其他小区的协商均陷入僵局。这使得有迫切需求的居民不由感叹，“想要装个电梯原来这么难！”
    至于美丽园小区是如何让居民100%达成协议的，推动此事的社区人大代表独家披露了具体洽谈的方案。
    而“100%同意”这一规则本身，也被推上了风口浪尖。
    本报记者 范彦萍
    巧渡瓶颈
    不肯出钱？让你心甘情愿掏钱买“划算”
    早在11年前，住在美丽园小区的老人们就常向美丽园居民区人大代表、美丽园社区共建联合会会长陆纯提出，能否在老房子里加装电梯，自己一把老骨头实在爬不动楼梯了。
    “其实11年前这些老年人就跟我反映了情况，当时他们七八十岁，如今又添十来岁，爬楼更不便了。比如住在201室的一位80岁的老伯，关节不好，从1楼到2楼总共只有16格台阶，但对他而言比爬山还难，他在楼梯上摔过好几跤，骨折过。如果他住在更高层，你能想象这日子怎么过吗？”
    当美丽园小区成为首批加装电梯试点居民楼时，陆纯原以为这么一件皆大欢喜的事，家家户户没有不同意的道理。直到他亲自接手此事，才发现事情原比想象的麻烦。在初次征求意见时，居民们嘴上都说没问题，但真到要出钱了，有5家人家突然提出了反对意见。
    按照方案，一楼4家人家每户要出4500元，楼层越高出钱越多，到了6楼，每家人家要出的加装费达10500元。一开始，大家想不通一楼为何也要出钱。为了“摆平”一楼，陆纯专程和房地产部门协调，提出在电梯加装工程竣工后，将增加的面积体现在产权证上，并在产权证上加注电梯房。
    在得到肯定答复后，陆纯挨家挨户说服了一楼的住户。“试想，如果增加的面积是两三个平方米，4家人家平均增加面积可达0.5-0.8平方米左右。象征性地出千把元，参与到这个项目中来，享受到的潜在收益远远高于出的钱，何乐而不为呢？”
    化解质疑
    差价不公？讲道理摆事实使你心理平衡
    按照方案，每月的电梯运营费除了一楼不用分摊，二楼至六楼采取递增收费。比如二楼每月收费24.6元，六楼则为61.5元。这时，有些居民质疑，电梯运营费为何也要按照楼层的高低不同收费，因为在有些小区，他们看见不管是二楼还是二十楼，电梯运营费都是一刀切的。
    “居民提出的质疑有理，但是他们的认识有一定的局限性。”为此，陆纯专门找这些居民解释，告诉他们其中的道理：
    现在市面上的商品房之所以运营费一刀切，是因为不同楼层居民在购房时已经体现了差价。相对的，维修基金就要按购房款的百分比来出了，不同楼层缴付的费用不同；但对于售后公房来说维修基金却是一刀切的，所以相应的要在运营费上有所区别。
    还有的居民觉得自己的建筑面积少，建议电梯运行费按面积算。陆纯指出，这种说法也有问题。“你房间面积小，但倘若有6个人住，那你说是1个人用电梯比较多，还是6个人？”
    整整几个月，陆纯前前后后跑了二十多次，动之以情晓之以理，将众人说得心服口服。他透露，目前加装电梯已进入申报阶段，立项后，通过消防、进户电缆改道等一系列复杂的报批手续，争取春节前开工。
    成为首家征得100%居民同意加装电梯的小区后，陆纯名声大噪，很多小区找上门要求取取经，但陆纯表示先把试点小区做做好，总结经验教训，之后才能更好地推广工作心得。
    》规则解读
    关于这个“100%” 既是强制 也属合理
    旧小区加装电梯试点不少，却唯独美丽园一家获得民意一致，这说明要“100%的点头率”并不是件容易的事。
    记者从有关部门了解到，目前其余试点小区还都处于“意见胶着”状态。上南九村的业委会主任陈燕芬透露说，在第一次征询意见时只因一户人家不同意而方案搁浅。目前，第二次征询还没开始。该小区业委会副主任杨宝群私底下透露说，“这事有点难。加装电梯的费用从数千到上万元不等，每个月的管理费在40-120元/月，你想想住在6楼的居民光电梯费每个月就要百来元，还不算上电费，谁肯？”
    既然众口难调，为何不能参照物权法，采取“三分之二同意”制呢？市老年基金会相关人士表示，他们也曾考虑过打破“100%”的门槛，但到相关政府部门咨询下来，得到的答案均是让他们失望的。
    这位相关人士拿出了两份文件称，根据2011年上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局、上海市城乡建设和交通委员会、上海市质量技术监督局和上海市财政局印发的《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》和2012年的《关于明确本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》，都要求“必须满足增设电梯所在幢房屋的全体业主同意”。
    “如果能打破100%的壁垒，这桩实事很早就落实了。后来我们想想也有道理，如果有一户居民不同意，那么这个钱怎么出？如果装好了电梯，这户不出钱的居民一定要坐电梯，难不成还把他拉下来？也许有人会说，房产证上多了面积，以后卖房子可以赚一笔，但倘若人家这房子不卖呢？”
    对于“为何要7个试点的居民楼采取7种方案，不能统一规定”，基金会相关人士透露说，目前7个试点的居民楼，个个情况不一样。比如浦东的老年公寓，装电梯的钱是公寓出的，不用老人自掏腰包，自然皆大欢喜。美丽园小区的加装电梯部位在停车棚，如果装了电梯，停车棚就要移位。还有的小区装电梯部位要考虑到垃圾桶的方位，不能影响到其他楼。
    此前曾有媒体曝出加装电梯的业务同意率已从100%降到了75%，此说法在居民中流传甚广，但基金会相关负责人表示，他们并未接到相关文件，目前“100%同意”这一项“游戏规则”依然不变。
    》迂回方案
    建议1 配备爬楼机
    上海老年学学会秘书长孙鹏镖指出，由于加装电梯的手续太过繁琐，要一栋楼的所有居民点头也太难。他们正在计划，通过学会首批为34户高龄老人所在的居民楼配爬楼机。
    建议2 加层养电梯
    “能不能采取六楼变七楼的做法呢？扩建楼层，将七楼的房子卖掉，盈利部分用来补贴电梯加层费和电梯日常运营费。”上南九村业委会副主任杨宝群表示，曾有一试点小区探讨过这一方案，也许年底会试行也未可知。这个点子如果能通过的话，居民自己出的钱便少了。
    但这一建议遭到了老年基金会相关人士的质疑，“加层的话需要搭建，现在连搭建问题都解决不了，如何实现加层。况且加层的话会涉及到居民楼能否承重，会否影响到周边楼的采光、绿化等等种种问题。目前这个办法不在我们的探讨范围内。”
    》专家看法
    把难处放上台面 最大程度降低居民损失
    复旦大学教授顾晓鸣分析说，眼下上海的老龄化程度越来越高，要征得所有居民同意，本身逻辑上就有问题。建议不要轻易动用一票否决制。“如果是惠民政策的话，在这件事上，不管是加装电梯费也好，运营费也好，政府有关部门能否给予资助？”
    华东政法大学社会发展学院讲师童潇分析说，对多层住宅加装电梯这件事要有一定的价值判断，形成内在的逻辑。“眼下，上海已进入老龄化，加装电梯的事是大势所趋，我个人觉得晚装不如早装，不能因为意见不一将这件事搁浅下来，而是要照顾到大部分人的利益，大家达成共识，在社会上形成大规模的讨论。”
    对于“100%同意”这一规则，童潇给出了四点建议：第一、要深刻研究为何有些居民不愿装，把他们的合理诉求放在台面上讲，不要怕征求民意的时间长。通过走听证会的程序，让大家的意见得到充分表达，将居民的利益受损降到最小。第二、制订标准要统一，以一个小区为单位，将标准和方案进行公示。第三、对于这些支持老龄事业的居民，老龄委要给予奖励，做出正面激励，相当于变相补偿，尤其是做出牺牲的人，有理由让老年人记得他们。第四、形成舆论压力，把不同意装的居民名单和理由公布出来，“逼”出一部分想搭便车的人。通过晒名单采取信息化、公开化的手段，从而产生舆论效应，促使众人产生相应共识。