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经适房逐步淡出保障房体系 公租房将取而代之

发布时间:5/3/2013 4:53:56 PM作者:来源:人民网-人民日报

经适房逐步淡出保障房体系 公租房将取而代之
• 2013-5-3 10:11:00
• 来源:人民网-人民日报
    5月1日,《广州市公共租赁住房保障制度实施办法(试行)》开始实施。事实上,在住房保障制度方面广州市近期新政策相继推出——此前,广州市市辖10区暂停经济适用住房申请,全市暂停新增建设经适房。与广州的举动相似,不久前,河南也明确提出,从2014年起停建经济适用住房。

  经济适用住房制度实行以来,已有很多家庭通过这一方式解决了住房困难。河南和广州为何要选择暂停经适房建设?经适房停建了,已取得购买资格的人利益怎么保障?

  为何暂停建设经适房


  公租房在政策上替代经适房具备了必要条件

  谈及停建经济适用房的原因,河南郑州住建部门相关负责人认为,借鉴国外以及国内一些地方的先进管理经验,与经济适用房相比,发展以租赁型为主的保障性住房能有效解决更多群体住房困难。这位负责人坦言,由于一些地方的经适房福利性与经济利益未完全分离,加之退出机制无法做到及时和公平公正,确实出现了“开宝马住经适房”或是倒卖经适房从中牟利的情况,出现了分配环节管理和制度上的难题,经适房的住房保障作用难以充分发挥。

  事实上,经适房的退出还有一个重要原因,就是随着经济适用房房屋定性、建设标准、供应对象的变化,在政策设定上与公租房日趋接近。

  河南省住建厅住房保障处处长千战应解释说,二者都是保障性住房,区别在“租”与“售”;从供应对象看,经适房供应对象与公租房重叠,公租房是中等偏下收入住房困难家庭,这其中就包含了经适房供应对象;从建设标准看,公租房也是单套建筑面积60平方米以下,与经适房套型要求一致。因此,河南省 “公租房在政策上替代经适房具备了必要的条件”。

  广州市政协常委曹志伟认为,住房保障是保障人人有房住,而不是保障人人有房产证。经济适用房除了有居住价值之外,还有增值功能,这超越了保障居住权的功能。

  申请人利益如何保障


  已取得购买资格的家庭,可通过存量计划确保供应

  河南是保障性住房建设大省。据当地住建部门介绍,2008年到2012年底,河南省共开工了31万套经适房。其中在2010年以前开工的项目,今年要全部竣工并分配入住。

  而从2008年至今,广州共售出经适房20995套,目前在建的经适房约有7000套,持有效准购证轮候经适房的住房困难家庭大概有1.5万户,还有约4000个家庭已经申请等待审批。

  那么,在暂停政策发布之前申请到经济适用房并取得购买资格的住户,他们的利益怎么保障?

  据了解,按照规定,广州目前在建经济适用住房主要向已持《准购证明》的轮候家庭供应,在新政实施后,已取得经济适用住房《准购证明》的1.5万户轮候家庭,可选择继续轮候在建经适房,也可改为申请公租房保障。

  河南省住建厅表示,该省叫停审批新的经济适用住房建设计划后,原来已经批准建设计划的项目,各地可以根据实际情况继续实施,所建房屋也可按照当地政府公布的经济适用住房管理办法组织销售。也就是说,已经取得经济适用住房购买资格的家庭,可以通过存量计划的实施确保供应。

  河南省住建厅相关负责人说,没有经济适用住房存量计划的地区,原来符合经适房供应条件的家庭,可以选择申请公租房,符合廉租住房保障条件的,也可以申请廉租住房,下一步还将有序推进廉租房和公租房的租售并举,在保障对象自愿的前提下,可租可售,解决低收入家庭的产权诉求。

  已建成经适房怎么管


  减少逐利空间,防止通过售让获益

  刚推出经适房时,很多符合及不符合条件的家庭都想方设法甚至不惜弄虚作假申购。其中有一个重要原因是,商品房价格高涨,很多人认为价格低廉的经济适用房除了能够解决居住问题,还可从今后的售让中获得收益。

  根据不少地方对于经适房的规定,购房满5年后能上市交易,今年,将有部分经适房走上市场。如何将增值功能从经适房的保障功能上剥离,防止“经适房”变成“唐僧肉”,广州与河南也进行了管理上的探索。

  广州首批在2008年底正式分配的经济适用房,最快可以于今年底上市租售。而这批经适房,最初分配时尽管均价仅在2485—4444.36元/平方米之间,但总价有的达到了30万元以上,且户型面积超出70平方米的单位超出面积要按市场价购买,让相当一部分中低收入家庭感到吃力,在当年都未能全部被认购。据统计,已取得《准购证明》的1.5万户家庭之中,有6000户从来没有进行过购买经适房意向登记,他们当中有一部分是没有足够经济实力的家庭。此外,根据广州现行管理办法,由于经济适用房是具有不完全产权的商品房,购房满5年后上市交易政府享有优先回购权,且须按照同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80%缴纳土地收益,这就大大压缩了出卖经适房的获利空间。

  而郑州分层次完善了已购经适房的退出管理制度,对经适房实施差别化的上市交易管理,最高按照原购房价格的30%缴纳差价款,补缴差价款后才能变为完全产权。2012年8月,郑州市政府又印发了《关于进一步加强保障性住房准入退出管理的通知》建立了收益调节机制,经适房交易时,按照评估价与原购房价价差的70%缴纳土地收益等价款取得完全产权,减少了投机钻营者的逐利空间。

  【链接】

  郑州经济适用住房的保障对象须符合下列条件:具有郑州市市区建成区城市户口3年以上;家庭人均月收入低于城镇居民最低生活保障标准的4倍;无住房或者家庭人均住房建筑面积不足20平方米;市人民政府规定的其他条件。

  单身人员,除应当符合前款规定条件外,申请购买经济适用住房时,年龄应满28周岁。

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